Huurwaarborg en studentenadvocaat

Huurwaarborg | Geld terug!

"Tiens, die huurwaarborg, da's toch precies wel veel geld," oppert moeder ietwat aarzelend. Vader kijkt nog eens ernstig naar het contract en spreekt dan deskundig: "Laat ons gewoon betalen, we krijgen dat geld toch wel weer terug aan het eind van het academiejaar." Navraag leerde ons dat vader in bijna alle gevallen gelijk krijgt, maar soms ook niet. Wat dan?

Ruben Bruynooghe & Martijn Smiers

"Wanneer er een geschil is over de huurwaarborg, hebben veel mensen de reflex: 'Ik ken nog wel een tante die advocaat is'," zegt Katrien Devillé, adviseur bij de Huisvestingsdienst. Desondanks kwamen er daar afgelopen jaar ongeveer 8000 vragen binnen over contracten, huurwetgeving en problemen. Ter illustratie: er zijn ruim 30.000 koten, studio's en appartementen in de databank van de Huisvestingsdienst. "Het zijn overigens niet alleen maar studenten die bijna dagelijks met vragen komen," vertelt Devillé," ook afgestudeerden die ons kennen en verhuurders stellen vragen. Nadat de vraag beantwoord is, wordt het probleem meestal in onderling overleg opgelost."

Soms is er bemiddeling van de Huisvestingsdienst nodig en in sommige gevallen moet er letterlijk ter plaatse worden tussengekomen. Wanneer ook dit geen soelaas biedt en het tot een rechtszaak komt, gaan de dossiers over naar de Leuvense Overkoepelende KringOrganisatie (LOKO). Deze geschillen gaan eigenlijk uitsluitend over huurwaarborgen. "De Huisvestingsdienst is neutraal en verleent geen rechtstreekse juridische bijstand. Daarom krijgt LOKO subsidies voor een advocaat."

Links en rechts hoorden wij dat het af en toe wel lang kan duren vooraleer er een vonnis is. Devillé legt dat uit: "De advocaat van LOKO doet het uit sociaal engagement. Hij is veel goedkoper dan een privéadvocaat, die meestal meer kost dan de huurwaarborg zelf. Bovendien weet de advocaat van LOKO meer over huurrecht dan de gemiddelde advocaat. De LOKO-advocaat bundelt ook een aantal dossiers, want dat maakt de zaak sterker. Voor de student die het eerste dossier indient, kan er wel veel tijd overgaan. Ondertussen toetst de Huisvestingsdienst de kopieën van de vonnissen af. Er is dus zeker wel opvolging en de meeste dossiers lopen positief af."

Witte lijst

Vorig jaar waren er zeven waarborgdossiers, het jaar daarvoor tien à twaalf. In verhouding tot wat er aan vragen binnenkomt is dat dus erg weinig. Bovendien blijkt dat veel rechtszaken over dezelfde verhuurders gaan. "Sommigen proberen het ieder jaar weer," legt Devillé uit. "Misschien gaan er maar twee studenten reclameren, is dan de gedachte van de kotbaas. Dus als er bij alle bewoners problemen zijn, maan dan ook je kotgenoten aan. In groep sta je sterker."

Zou het niet efficiënter zijn om een zwarte lijst van die verhuurders op te stellen? "Dat is verboden. Al kan je kotwijs.be wel als een witte lijst zien," vertelt Devillé. "De koten die in die databank staan, werken met ons samen. Sites als opkotinleuven.be bieden geen garantie. De meeste verhuurders hebben er wel wat voor over om in onze gratis databank te mogen. Ook mogen zij gebruik maken van onze gratis bemiddeling."

Wachten

Wanneer het dan toch nog misgaat moeten er wel juridische stappen gezet worden. Voor studenten die bij LOKO aankloppen worden die stappen in praktijk gratis gezet door Johan Bruyninckx. "De regeling is dat ik de rechtsplegingsvergoeding krijg wanneer de zaak gewonnen wordt. Dat gaat echter over niet veel geld. Als ik werk aan mijn normaal tarief ontvang ik honderd euro per uur. Als ik voor LOKO zaken pleit echter, kom ik net aan acht euro per uur. Bovendien moet je weten dat ik als advocaat evenveel tijd in één zaak moet steken als in honderd zaken samen. Verschillende zaken bundelen spaart mij dus heel wat tijd uit. Bovendien heb je met meerdere dossiers ook een sterkere zaak. Een andere, minder belangrijke reden waarom zaken soms wat langer aanslepen, is gebrek aan informatie. Huurders geven soms niet de nodige informatie en dat kost dan weer tijd om de juiste gegevens te verzamelen," zegt Bruyninckx.

Jonas Boonen, voorzitter van LOKO, geeft goed weer waar de studenten uit kunnen kiezen: "Ofwel neem je zelf een advocaat onder de arm en is na ongeveer een maand je zaak gepleit, maar moet je wel opdraaien voor de kosten, ofwel stap je naar een ervaren advocaat bij LOKO en heb je de kans dat je lang moet wachten voor je resultaat ziet, maar dan zit je achteraf niet met kosten."