Strijd om betaalbare koten losgebarsten

'Kotbazen hebben niet veel opties om prijs te verhogen'

25 april 2022
Analyse
Lange rijen bij inkijkdagen, kotbazen die illegaal prijzen verhogen en meer vraag naar de huurprijs op maat: de Leuvense kotenmarkt wordt steeds gekker.

Opnieuw staat de kotenmarkt onder druk. In verschillende studentensteden was er al een stormloop op koten merkbaar. In combinatie met steeds duurdere koten, vooral onder invloed van de hoge inflatie en stijgende energieprijzen, duiken er steeds meer verhalen op van mensen die moeilijk een kot vinden of voor een kot staan dat ze moeilijk of niet meer kunnen betalen.

Het kotentekort dat aan het begin van dit academiejaar, ook in Leuven, speelde, is nog niet het belangrijkste probleem. De Vlaamse Vereniging van Studenten (VVS) klaagde recent nog aan hoe de prijzen vaak torenhoog zijn door het grote aandeel aan luxekoten. Ook aan de KU Leuven speelt dat met zogenaamde 'comfortkamers'. 

Kotprijs op €452

Een kot in Leuven kost dit academiejaar gemiddeld €452. Zo blijkt uit de jaarlijkse Huurbarometer van CIB, de vereniging van immobiliënkantoren. Opvallend: volgens de barometer is dat een daling van zo'n €10 ten opzichte van vorig academiejaar.

Toch is er een nuance: de databank die werd gebruikt voor de barometer is voor Leuven opnieuw fel aangevuld ten opzichte van een jaar geleden. Ook toen waarschuwde de CIB voor foute conclusies. De daling van €10 is dus niet strikt te interpreteren.

Uit een rondvraag bij Leuvense studenten blijkt dat velen het moeilijk hebben om een betaalbaar kot te vinden

Wel liggen de Leuvense kotprijzen sterk boven het Vlaamse gemiddelde van €424. De duurste studentenstad voor een kot is Hasselt, met een gemiddelde van €475. Daarna volgt Antwerpen met €461 en op de derde plaats staat Leuven.

Moeilijke zoektocht

Toch tekende Veto heel wat getuigenissen op van studenten die moeilijk een betaalbaar kot vinden. Als ze er dan een vinden, zijn ze vaak te laat en is het al verhuurd aan iemand anders. Ook studenten die willen blijven op hun huidig kot, zitten niet zonder zorgen. De huurprijzen stijgen op sommige koten toch fors, van zo'n €20 tot wel €100 per maand. 

Niet elke student kan dat blijven betalen. Zo vertelt een studente, die liever anoniem blijft, dat haar kot volgend jaar stijgt van €525 naar €620 per maand: 'Het gebouw waar ik nu zit is overgekocht door StudentComfort. We vernamen via mail dat alle kamers €100 duurder worden.'

'Omdat we goedkoper zijn dan de markt, hebben we beslist onze prijzen mee te laten stijgen met de markt'

Globiss

Hoewel in haar contract vermeld staat dat dat niet mag, weigert de huisbaas toe te geven en dreigt hij de studenten buiten te zetten indien ze niet betalen. De problemen op de koten van StudentComfort zijn niet nieuw, zoals Veto in 2020 schreef. 'Nu moet ik op zoek naar een nieuw kot, wat in deze tijden heel moeilijk is door de onwijs dure huurprijzen', getuigt de studente. 

Stijgende energieprijzen

Veel studenten herkennen het verhaal van stijgende huur. De kotbaas van student Lars besliste om de huurprijs omwille van de energieprijzen te verhogen. De huurprijs zelf stijgt van €320 naar €380 en ook de vaste kosten stijgen met €10. 

In totaal kreeg hij zo te maken met een stijging van €70. 'Ik ben snel op zoek gegaan naar iets anders en heb, misschien omdat ik al wat ervaring heb in Leuven, direct een nieuw kot aan betere voorwaarden kunnen vastleggen', vertelt hij.

Ook kotenbedrijf Globiss, dat studentenhuizen en -studio's verhuurt in Gent en Leuven, voert een prijsstijging door. 'Omdat we toch een stuk goedkoper zijn geworden dan de markt, hebben we beslist om de prijzen mee te laten stijgen met de rest', klinkt het.  De verhoogde energieprijzen hebben daar volgens Globiss niets mee te maken. Daarvoor bedacht de studentenhuisvestiging een aparte oplossing, door de vaste kosten te berekenen.

Kotbaas heeft weinig opties

De Huisvestingsdienst van de KU Leuven bevestigt dat de stijgende energieprijzen effectief voor hogere huurprijzen zorgen. Toch geven niet alle verhuurders een duidelijke reden voor een stijging. 

'Er zijn nog koten beschikbaar, al is het niet altijd evident om een kot te vinden'

Huisvestigingsdienst van de KU Leuven

'Bij opeenvolgende contracten kan de verhuurder eigenlijk maar twee zaken doen met de huurprijs', zegt Bernard Tilleman, professor in het contractenrecht aan de KU Leuven. 'De verhuurder kan enerzijds de huurprijs eenmaal per jaar indexeren met het jaarlijks toegekend indexcijfer, en anderzijds uitzonderlijk de huurprijs van de woning herzien.' 

Dat laatste kan enkel in het geval van renovatiewerken of omstandigheden waardoor de huurwaarde van het kot tien tot twintig procent stijgt. Tilleman: 'Stijgt de prijs toch, ook al geeft de huurbaas niet een van die redenen aan, dan kan de rechter ingrijpen.' De huurprijs moet dan verminderd worden tot de originele. 

Comfortkamers 

Aanbodproblemen zijn er nog niet meteen: 'Er zijn nog koten beschikbaar, al is het niet altijd evident om een kot te vinden. Zeker niet als je specifieke wensen of een beperkt budget hebt', aldus de Huisvestingsdienst. Op kotwijs.be, de zoeksite van de KU Leuven, vind je op dit moment nog maar zes koten onder de €400 per maand.

'Ik kijk elke dag op Kotwijs en ga ook langs bij verhuurkantoren, maar zonder succes'

Noor, student

De zogenaamde 'comfortkamers' komen dan al snel in beeld. Het aandeel daarvan blijft in Leuven toenemen en ze zouden ook steeds meer in trek zijn. Toch hoeft die luxe niet voor elke student. Masterstudente Laura vertelt dat dat niet is wat zij zoekt: 'De kamer moet genoeg plaats hebben voor de essentiële zaken. De rest is overbodig, als student hoef je toch geen vaatwasmachine?' 

Kotenrush ook in Leuven

Net als in andere studentensteden is er ook in Leuven een stormloop op de kotenmarkt ingezet. De zoektocht start steeds vroeger en beperkt sommige studenten enorm. Zo vertelt tweedejaars studente Noor dat ze het erg lastig heeft om een kot te vinden.

'Mijn budget ligt rond de €450. Gemeenschappelijke keuken en sanitair zou ik geen probleem vinden.' Toch stuit ze elke keer op koten die al verhuurd zijn. 'Ik kijk elke dag op Kotwijs en ga ook langs bij verhuurkantoren. Jammer genoeg zonder succes.'

Ook Globiss merkt de kotenjacht: 'Sinds vorig jaar gaan studenten al een heel stuk vóór de paasvakantie op zoek naar een kot.' De verklaring lag in de coronapandemie: 'Die was toen net achter de rug en mensen stonden te springen om op kot te gaan.' Omdat Globiss dit jaar exact hetzelfde merkt, zou het volgens hen een nieuwe tendens kunnen worden.

'Er zijn ouders die €200 bovenop de huurprijs bieden, dat kunnen we niet toelaten'

Anonieme residentiebeheerder

Ouders die zeker willen zijn dat hun kind een plaats bemachtigt, bieden soms een extra som bovenop de huurprijs. 'Er zijn ouders die €200 bovenop de huurprijs bieden om toch maar een kamer te bemachtigen. Dat kunnen we helaas niet toelaten: wie eerst langskomt, krijgt de kamer', vertelt een residentiebeheerder van de KU Leuven. 

Oplossing door KU Leuven?

Uiteraard speelt ook het kotentekort nog steeds mee. De Huisvestingsdienst beklemtoont dat door het steeds stijgende aantal studenten ook de vraag naar koten sterk de hoogte in schiet. 'We merken dat ook in de vraag naar de huurprijs op maat,' laat de Huisvestingsdienst weten, 'zowel bij Belgische als bij internationale studenten.' In die laatste categorie was er dit academiejaar een stijging van 38% te merken.

Dat het aandeel studenten in de stad stijgt, is duidelijk, maar maakt ook het aanbod studentenkoten dezelfde beweging? Aan het begin van dit academiejaar voorzag de KU Leuven containerkoten, om zo het aanbod te vergroten.

Komt er ook dit jaar zo'n oplossing? Globiss zegt daar niet op in te kunnen spelen en de Huisvestingsdienst wilde momenteel nog niet reageren met complete plannen. 'De KU Leuven gaat, samen met collega-universiteiten en haar associatiepartners, in overleg met de Stad Leuven en de Vlaamse overheid om oplossingsgericht te kijken', klinkt het.